Ecco le novità nel settore affitti turistici dal 1° gennaio 2023
Quanto guadagna chi affitta su Airbnb? E i venditori su Ebay e Amazon? O chi offre passaggi su Uber? E, soprattutto, quante tasse paga, se le paga?
A partire dal 1° gennaio 2023, secondo lo schema del decreto legislativo Dac 7 che modifica le regole in materia di cooperazione amministrativa nel settore fiscale, saranno proprio i colossi del web a comunicare al fisco a quanto ammontano i ricavi dei propri utenti.
Anche il settore degli affitti turistici e delle locazioni brevi rientra tra le attività pertinenti, secondo quanto previsto dal decreto legislativo di attuazione della direttiva Dac 7 (2021/514) che modifica la direttiva 2011/16/Ue sulla cooperazione amministrativa nel settore fiscale.
I colossi di quella economia che trova la sua massima espressione nella rete, e che negli ultimi anni ha visto i propri introiti moltiplicarsi in maniera vertiginosa, spesso vengono scelti come piazza commerciale prediletta dagli utenti proprio per evitare incombenze col fisco.
Ora però sembra proprio che l’era del nero si stia per chiudere. Saranno infatti gli stessi gestori a diventare “collaboratori fiscali” per sorvegliare l’evasione di chi guadagna attraverso le piattaforme che gestiscono, in quanto obbligati a comunicare per legge a quanto ammontano i guadagni degli utenti.
Secondo la commissione europea, con l’applicazione della DAC 7 si migliorerà lo scambio di informazioni e la cooperazione tra le autorità fiscali degli Stati membri, e si genererà un gettito fiscale di circa 30 miliardi di euro in più per l’Unione. Sarà inoltre più semplice ottenere informazioni su gruppi di contribuenti, svolgere controlli simultanei e consentire la presenza di funzionari in un altro Stato membro durante un’indagine.
Le norme in vigore a partire dal 1° gennaio 2023 riguardano i gestori delle piattaforme digitali sia all’interno che all’esterno dell’UE. La comunicazione avverrà in un solo Stato membro, mentre le piattaforme situate all’esterno della Ue dovranno registrarsi in uno Stato membro e inviare le informazioni a quest’ultimo che le condividerà con gli altri.
Quali sono le novità introdotte dalla Dac 7 per affitti brevi?
Le novità introdotte dalla Dac 7 (2021/514) sugli obblighi di comunicazione riguardano tutti i dati di Airbnb, Booking, Expedia, Bed&Breakfast.it e in generale il settore degli affitti turistici.
In particolare, vanno comunicate attività di locazione di beni immobili, compresi gli immobili ad uso abitativo e commerciali, qualsiasi altro bene immobile e spazio di parcheggio, i servizi personali, la vendita di beni, il noleggio di qualsiasi mezzo di trasporto.
Ai gestori delle piattaforme il compito identificare periodicamente i venditori, anche tramite soggetti terzi. È escluso solo chi ha versato meno di 2 mila euro o ha facilitato meno di 30 attività. A definire le modalità di comunicazione delle informazioni sarà un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.
Ma cosa dovranno comunicare, in sostanza? È presto detto. Le piattaforme interessate dal decreto dovranno comunicare all’agenzia delle entrate i dati identificativi dei venditori, i corrispettivi percepiti e il numero di operazioni che gli stessi hanno effettuato. La comunicazione delle informazioni del 2023 avverrà a cadenza trimestrale all’Agenzia e comunque entro il 31 gennaio 2024.
E se le informazioni fornite dai gestori saranno diverse da quelle comunicate dai venditori nella propria dichiarazione dei redditi, le sanzioni sono tutt’altro che soft.
Cosa accade se non si danno le informazioni previste dalla Dac 7 in Italia?
Cosa succede a chi non fornisce le informazioni al fisco? Le piattaforme digitali hanno a disposizione due solleciti e 60 giorni di tempo. Poi dovranno chiudere i profili del venditore inadempiente che guadagna attraverso la propria piattaforma, con conseguente sospensione di accesso al mercato.
Oppure optare per l’alternativa di trattenere il corrispettivo dovuto al venditore.
Non solo. Sono previste importanti sanzioni per chi non dichiara, o fa una dichiarazione parziale. Ad esempio, all’host che omette la dichiarazione, il fisco chiede le imposte sull’importo segnalato dal gestore, a cui si applicano consistenti sanzioni che vanno tra dal 120% al 240% su Irpef e al 240%-480% su cedolare secca.
Sanzioni che si applicano anche nel caso in cui a gestire gli immobili sia un property manager, o a tutti i co-host in caso di profili multi utenti. Ma non ci sono sconti neppure nel caso in cui il nome dell’host e quello del titolare dell’Iban non coincidano. Neppure se si tratta di membri della stessa famiglia.
Il venditore, ovviamente, va informato. Secondo le disposizioni, le piattaforme dovranno inserire una clausola unilaterale all’interno del contratto con il venditore che, nel caso degli affitti turistici, potrebbe essere ad esempio il privato cittadino che affitta la sua casa su Airbnb.
La clausola da inserire e portare a conoscenza del cittadino prevede che, per chi non fornirà tutte o alcune delle informazioni richieste, “il profilo o account del venditore viene chiuso dal gestore e viene impedito allo stesso di iscriversi nuovamente alla piattaforma”.
Quali sono le informazioni da comunicare per la Dac 7 (2021/514)
Dal 1° gennaio 2023 le piattaforme come Airbnb devono comunicare al fisco, per le persone fisiche, nome e cognome, indirizzo principale, l’eventuale Nif/codice fiscale, il numero di partita Iva se disponibile e la data di nascita.
Per le persone giuridiche, le informazioni che il gestore deve comunicare sono: ragione sociale, indirizzo, eventuale Nif che indichi lo stato membro di rilascio, numero di partita Iva se disponibile, numero di registrazione dell’attività presso il registro delle imprese o numero equivalente, presenza di un’organizzazione stabile tramite cui si svolgono le attività volte a percepire un corrispettivo, ‘indicazione degli stati membri in cui l’organizzazione è ubicata.
I dati forniti al fisco riguardano host, titolari di strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere imprenditoriali e non, property manager, agenti immobiliari, co-host, proprietari e titolari gestiti dai property managers, siti e portali che gestiscono pagamenti e non, e qualsiasi intermediario ai sensi del DL50/2017 e della DAC7.
In ambito tributario, le imposte oggetto di comunicazione al Fisco riguardano Irpef e addizionali, cedolare secca, imposta forfettaria, Ires, Irap, Iva e di conseguenza l’imposta di soggiorno.
Massima attenzione, infine, ai risvolti penali che la comunicazione dei dati fiscali comporterebbe. I fattori da tenere sempre a mente sono il superamento della soglia di evasione delle imposte sui redditi, di quella di evasione dell’Iva, e del mancato versamento delle ritenute, nonché le omissioni dell’imposta di soggiorno e delle comunicazioni alloggiati web.
A conti fatti, da una parte l’“era del nero” sembra ormai al capolinea, dall’altra si fa sempre più chiara all’orizzonte quella dei property manager. Oggi, infatti, affidarsi a un property manager con esperienza appare la soluzione più semplice in ambito di affitti brevi e turistici, una maggiore garanzia di trasparenza per evitare di incappare in banali errori.